2017—2021年期间创富港一直盈利是行业内唯一保持正盈利的公司

2022-05-10 09:26

最近几年来，初创公司如雨后春笋般涌现，有数据显示，中国平均每7秒钟就有一家初创公司成立在这种背景下，联合办公企业应运而生

广阔的市场自然有很多竞争对手经过一场激烈的竞争，市场上大多数联合办公企业要么破产，要么被收购，剩下的企业规模较小打造富港，就是这个大浪潮下淘出来的金子

日前，创富港公布了2021年年报，再次展现了业绩常青树的蓝筹股本色年报显示，创富港实现营业收入6.48亿元，净利润1061.82万元

创富港作为具有IT独特属性的联合办公企业，为广大中小微企业和创业者提供线上线下一体化的服务式办公和商务增值服务，并在疫情的反复影响下持续成长。

保持业绩逆势长虹

自2020年新冠肺炎疫情爆发以来，各地陆续采取了许多控制措施，包括停工停产大部分企业的生产经营受到影响，服务中小企业的联合办公市场也受到影响创富港在疫情影响下保持持续增长态势实属难得

数据显示，2017年至2021年，创富港服务型办公面积从14.1万平方米增长至31.06万平方米，增长120.28%截至2021年12月31日，创富港签约门店数量已超过230家，分布在深圳，广州，北京，上海，杭州，成都，宁波，长沙，香港等九大城市

得益于公司布局的整体发展，创富港营业收入持续增长，从2017年的3.49亿元增长至2021年的6.48亿元，保持16.73%的年复合增长率2017—2021年期间，创富港一直盈利，也是行业内唯一保持正盈利的公司

值得注意的是，年报显示，伴随着营收的持续增长，创富港的毛利率也创下了39.10%的历史新高大好形势下，公司归母净利润波动较大，同比下降—73.23%此外，公司经营活动产生的现金流量净额也有较大波动，同比增长241.53%

营收和毛利率持续增长，但净利润出现背离金融数据背后有什么玄机

新租赁准则下利润隐藏之谜

创港的前身是一家IT公司，是业内唯一一家有IT背景的公司在智造潮流日益高涨的当下，创富港在用科技赋能生产运营方面得心应手在精心的科学运作下，公司净利润一直保持正增长

从反映企业实时情况的经营性现金流来看，创富港也保持了稳定增长2017年至2020年，创富港经营活动现金流量净额从7487.6万元增加到1.21亿元，年均复合增长率为17.29%

创富港一直以稳健发展著称事实上，2021年年报中净利润和经营活动现金流量净额的大幅波动并非公司经营问题所致，而是新租赁准则实施的变化所致新租赁准则在会计科目和分类统计上有所调整，导致净利润和经营活动现金流量净额的计算存在统计差异

在新租赁准则下，公司需要将偿还租赁负债本息，预付租金和租赁保证金所支付的现金由原来的经营活动现金流出调整为融资活动现金流出，导致创富港将支付给业主的租金由原来的购买商品和接受服务所支付的现金调整为与融资活动相关的其他现金。

会计操作下，创富港经营活动现金流量净额增加241.53%，融资活动现金流量净额减少1222.19%扣除该会计因素影响后，创富港经营活动现金流量净额因业绩增长增加2，893万元

在新租赁准则下，现金流变化更多的是科目调整，而净利润则有财务费用——融资租赁费用的影响。

通常在联合办公模式下，企业与业主需要签订租赁合同，租期短则5年，长则10年甚至20年，新租赁准则下，创富港作为承租人，对所有租赁确认资产使用权和租赁负债，并单独确认折旧和利息费用。

从租赁期开始之日起，企业需要将未支付的固定租赁付款的现值确认为租赁负债简单来说，企业对于未来需要支付给出租方的所有款项，都会提前计算利息费用伴随着租赁期内租金的支付，租赁负债和利息费用不断减少因此，企业的利息费用在初期较高，后期较低这也意味着，企业因新租赁准则变化而产生的净利润将伴随着时间的推移逐步释放，呈现前降后升的局面这种净利润的影响在新的租赁标准刚开始执行时更为显著

事实上，如果扣除新租赁标准的影响和未决诉讼导致的减值，创富港2021年净利润较2020年增加了1112万元。

递延收益未来会增加业绩。

事实上，除了新的租赁准则导致创富港净利润前降后升外，公司持续稳健的新店扩张策略也存在递延收益的情况。

创富港多年的正盈利与公司极高的出租率有关目前市场上大多数商业办公企业的入住率只能维持在70—80%，但创富港团队可以将入住率提升到95%以上

但是，入住率再高，也不会一蹴而就在创富港的租赁业务模式中，需要经过选址，空间切片，装修设计，租赁，提供增值服务等多个步骤新开的店往往需要几个月甚至更长的时间才能达到很高的入住率

在入住率达到90%以上之前，新开门店的营收潜力无法完全释放创富港2021年年报中，2956万元营业收入来自2020年新店营业收入增长，1589万元来自2021年新店产生的营业收入

2020年和2021年，创富港将分别拥有22家新店和25家新店以此计算，2020年单店收入将达到134.36万元，是后者的2.11倍这意味着2021年的新店数量可以在未来实现更高的创收

此外，新店的扩张会对净利润产生一定的滞后效应。

现行租赁合同通常有免租期和逐年加价条款但根据现行会计制度租金计提规则，无论是否与业主签订免租期，创富港新店都需要从租赁第一天开始计算租金成本，导致后期逐渐增加的租金成本在前期进行摊销和摊平，免租期在会计上并不免租

收入和成本的不匹配导致新店前期净利润低甚至亏损从盈利模式来看，创富港不断扩张新店，前期会牺牲一部分企业利润，伴随着门店运营的逐渐成熟，盈利能力会逐步释放

无论是新租赁还是新店扩张，都会直接导致净利润先降后增，隐藏了一些真实的利润从投资的角度来看，这种隐藏在年报下的净利润将在未来持续提振企业的业绩

独特的先发优势，享受数字化浪潮红利

相比惨淡的联合办公市场，创富港持续稳定的经营业绩凸显了企业精细化运营的能力除了年报，创富港的IT基因更需要投资者的关注

创富港不仅能为中小企业提供空间和商务服务，还擅长数字化服务。

截至目前，创富港已拥有国内外73项软件著作权和8项专利。自主研发应用了多层次的信息技术平台和智能系统，包括BCMS商务中心综合管理系统，BITS智能秘书力量服务系统，方圆APP和创想帮社区平台，银企直连自动支付系统，小迪云财税系统等

十四五之后，企业数字化转型迎来波澜壮阔的高潮在推动实施中小企业数字化转型升级时，工信部明确提出，到2022年底，组织数字化转型服务商为10万家以上中小企业提供数字化转型服务

对于联合办公企业而言，能否提供基于行业经验的数字化服务，帮助企业成功转型，将成为新背景下打造差异化竞争力的重要因素。

在业内具有独特IT属性的创富港，具有先得月者得优势，成功为全国九大城市200多家连锁店打造了良好的客户体验，提供了优质的数字化服务。

由此看来，在数字经济的大潮下，创富港具有先发优势，将能更早更好地享受到大潮下的红利。

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